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Sachwertverfahren (NHK2010) - Schritt 1 von 5

Gebäudeart: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Bitte wählen Sie die Gebäudeart, die dem zu bewertenden Gebäude entspricht!

Allgemeine Informationen
Nach §6 ImmoWertV ist die Gebäudeart ein weiteres Grundstücksmerkmal bei bebauten Grundstücken.
Gebäude werden anhand ihrer Bauweise bzw. Nutzung in verschiedene Gebäudearten unterteilt.
An dieser Stelle wird zwischen folgenden Wohngebäudearten unterschieden:
- Ein- und Zweifamilienhäuser
Diese werden wiederum jeweils wie folgt unterteilt:
- als freistehendes Gebäude
- als Reihenmittelhaus
- als Reihenend-/Doppelhaus
Dabei unterscheiden sich die Einfamilienhäuser von den Zweifamilienhäusern wertmäßig jeweils um den Korrekturfaktor 1,05.

Quellen
Sachwertrichtlinie Anlage 1
ImmoWertV - § 6

Gebäudetyp: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Bitte wählen Sie den Gebäudetyp, der dem zu bewertenden Gebäude entspricht.

Allgemeine Informationen
Jede Gebäudeart ist nach Geschossen und Standardstufe in diverse Gebäudetypen unterteilt.
Bei den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern der NHK 2010 erfolgt u. a. eine Unterteilung in Gebäudearten mit ausgebautem bzw. nicht ausgebautem Dachgeschoss (vgl. Absatz 6) und Gebäudearten mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach, wobei für eine Einordnung zu der entsprechenden Gebäudeart die Anrechenbarkeit ihrer Grundflächen entscheidend ist.

Quellen
Sachwertrichtlinie Punkt 4.1.1.4 und Anlage 1
Dachgeschoss: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Bitte wählen Sie hier, ob ein Dachgeschoss vorhanden ist (und somit weitere Optionen berücksichtigt werden sollen) oder nicht.
Für den Fall, dass kein Dachgeschoss vorhanden ist wählen Sie `nicht vorhanden`. Die Felder `Ausbaustufe`, `Nutzbarkeit`, `Spitzboden` und `Drempel` werden dann nicht berücksichtigt!

Hinweise zur Wertermitltung
Das Dachgeschoss hat in Abhängigkeit von Ausbaustufe / Nutzbarkeit / Drempel / Spitzboden unterschiedlichen Einfluß auf die Normalherstellungkosten NHK 2010.

Allgemeine Informationen
Bei den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern der NHK 2010 erfolgt u. a. eine Unterteilung in Gebäudearten mit ausgebautem bzw. nicht ausgebautem Dachgeschoss und Gebäudearten mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach, wobei für eine Einordnung zu der entsprechenden Gebäudeart die Anrechenbarkeit ihrer Grundflächen entscheidend ist.

Quellen
Sachwertrichtlinie Punkt 4.1.1.4
Ausbaustufe: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Hier können Sie angeben, ob das Dachgeschoss ausgebaut ist oder nicht.

Allgemeine Informationen
Bei den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern der NHK 2010 erfolgt u. a. eine Unterteilung in Gebäudearten mit ausgebautem bzw. nicht ausgebautem Dachgeschoss

Quellen
Sachwertrichtlinie Punkt 4.1.1.4
Nutzbarkeit: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Hier können Sie eine Aussage zur Nutzbarkeit des Dachgechosses treffen.

Hinweise zur Wertermittlung
Bei voll ausgebauten Dachgeschossen wird eine volle Nutzbarkeit unterstellt - der Kostenkennwert (Normalherstellungkosten - NHK 2010) wird unverändert angehalten.
Nicht ausgebaute Dachgeschosse werden je nach Nutzbarkeit wie folgt berücksichtigt:
- DG nicht nutzbar (DG-Höhe bis 1,25 m): die NHK 2010 werden mit einem Zuschlag in Höhe von 3% angehalten
- DG eingeschränkt nutzbar (DG-Höhe bis 2,00 m): die NHK 2010 werden mit einem Abschlag in Höhe von 10% angehalten
- DG voll nutzbar (DG-Höhe ab 2,00 m): die NHK 2010 werden unverändert angehalten

Allgemeine Informationen
Trotz gleicher BGF können sich bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern mit ausgebauten bzw. nicht ausgebauten Dachgeschossen Unterschiede hinsichtlich des Grades der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses ergeben, die insbesondere auf Unterschieden der Dachkonstruktion, der Gebäudegeometrie und der Giebelhöhe beruhen können.
Bei Gebäuden mit nicht ausgebautem Dachgeschoss ist zu unterscheiden zwischen
– Gebäuden mit Dachgeschossen, die nur eine eingeschränkte Nutzung zulassen (nicht ausbaufähig) und
– Gebäuden mit Dachgeschossen, die für die Hauptnutzung „Wohnen“ ausbaubar sind. Im Fall einer nur eingeschränkten Nutzbarkeit des Dachgeschosses (nicht ausbaufähig) ist in der Regel ein Abschlag vom Kostenkennwert für die Gebäudeart mit nicht ausgebautem Dachgeschoss anzusetzen.
Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss bestimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche. Diese ist im Wesentlichen abhängig von Dachneigung, Giebelbreite und Drempelhöhe.

Quellen
Sachwertrichtlinie Punkt 4.1.1.5
AGVGA - NRW - Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren Anlage 5, 6
Spitzboden: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Hier können Sie eine Aussage zum Spitzboden treffen.

Hinweise zur Wertermittlung
Bei einem ausgebauten Dachgeschoss mit ausgebautem Spitzboden werden die NHK 2010 mit einem Zuschlag in Höhe von 10% angehalten.

Allgemeine Informationen
Ein ausgebauter Spitzboden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss) ist durch Zuschläge zu berücksichtigen.

Quellen
Sachwertrichtlinie Punkt 4.1.1.5
AGVGA - NRW - Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren Anlage 5, 6
Drempel: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Hier können Sie eine Aussage zum Drempel treffen.

Hinweise zur Wertermitltung
Bei einem ausgebauten Dachgeschoss ohne Drempel werden die NHK 2010 mit einem Abschlag in Höhe von 5% angehalten.
Bei einem nicht ausgebauten Dachgeschoss mit Drempel werden die NHK 2010 mit einem Zuschlag in Höhe von 6% angehalten.

Allgemeine Informationen
Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss bestimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche. Diese ist im Wesentlichen abhängig von Dachneigung, Giebelbreite und Drempelhöhe. Deshalb ist z. B. zu prüfen, ob im Dachgeschoss ein Drempel vorhanden ist. Ein fehlender Drempel verringert die Wohnfläche und ist deshalb in der Regel wertmindernd zu berücksichtigen.

Quellen
Sachwertrichtlinie Punkt 4.1.1.5
AGVGA - NRW - Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren Anlage 5, 6

Ausstattung: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Bitte wählen Sie die Standardstufe (Gebäudeausstattung), die der des zu bewertenden Gebäudes entspricht.

Allgemeine Informationen
Nach §6 ImmoWertV ist die Aussattung ein weiteres Grundstücksmerkmal bei bebauten Grundstücken.
Die NHK 2010 unterscheiden bei den einzelnen Gebäudearten zwischen verschiedenen Standardstufen. Das Wertermittlungsobjekt ist dementsprechend auf der Grundlage seiner Standardmerkmale zu qualifizieren.
Dabei werden jeweils folgende Punkte betrachtet: Außenwände, Dach, Fenster und Außentüren, Innenwände und -türen, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtungen, Heizung, Sonstige technische Ausstattung.

Quellen
Sachwertrichtlinie Anlage 2
ImmoWertV - § 6

Baujahr: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Bitte geben Sie das Baujahr des Gebäudes in der Form jjjj ein (z.B. 1983).

Allgemeine Informationen
Nach §6 ImmoWertV ist das Baujahr ein weiteres Grundstücksmerkmal bei bebauten Grundstücken.
Mitunter wird das Baujahr als das Jahr der Bezugsfertigstellung definiert.
Alternativ kann das Baujahr mit dem Jahr der Rohbaufertigstellung angegeben werden.
Im hier angewandten Modell wird lediglich das Jahr (NICHT der Monat und Tag!) berücksichtigt.

Quellen
Sachwertrichtlinie Anlage 5
ImmoWertV - § 6

Stichtag: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Bitte geben Sie den Stichtag in der Form jjjj ein (z.B. 2012).

Allgemeine Informationen
Der Stichtag beschriebt den Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.
Im hier angewandten Modell wird lediglich das Jahr (NICHT der Monat und Tag!) berücksichtigt.
Es wird unterschieden zwischen aktuellem Stichtag und zurückliegendem Stichtag. Ein zukünftiger Stichtag kann in diesem Model nicht berücksichtigt werden.
In diesem Model können nur Stichtage ab 2010 berücksichtigt werden. Für Stichtage vor 2010 kann der Online-Immobilien-Rechner von Finanzwert24.de auf Basis der NHK2000 verwendet werden.
Außerdem ist zu beachten, dass sich andere Werte, wie z.B. Bodenrichtwert, Marktanapssungsfaktor, Baumängel, auf den Stichtag beziehen müssen.

Quellen
ImmoWertV §§ 2, 3, 4

Gesamtnutzungsdauer: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Bitte wählen Sie die Gesamtnutzungsdauer des zu bewertenden Gebäudes aus.

Allgemeine Informationen
Die Gesamtnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre über die ein Grundstück wirtschaftlich nutzbar ist (bei ordnungsgemäßer Insdtandhaltung ohne Modernisierungen).
Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhäusern liegt die Gesamtnutzungsdauer meist zwischen 60 und 90 Jahren.

Quellen
ImmoWertV § 23
Sachwertrichtlinie 4.3.1 und Anlage 3
AG Sachwertmodell der AGVGA NRW, Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren, Anlage 3

Brutto-Grundfläche: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Bitte geben Sie die Brutto-Grundfläche (BGF) des Gebäudes, grundet auf volle Quadratmeter, ein (z.B. 250).

Hinweise zur Wertermitltung
Wie eine grobe Berechnung der BGF aussehen kann, soll das Beispiel verdeutlichen.
Das dargestellte Gebäude soll voll unterkellert sein, mit Erdgeschoss, Obergeschoss und voll nutzbarem Dachgeschoss.
Die BGF des Gebäudes würde sich wie folgt (annährend) ermitteln lassen: Anzahl Geschosse x BGF = 4 x 10m x 8m = 320m².

Allgemeine Informationen
Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen [m²] aller Grundrissebenen eines Bauwerks..
Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten anzusetzen.
In Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden (siehe Bild): Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen, Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, Bereich c: nicht überdeckt. Für die Anwendung der NHK 2010 sind im Rahmen der Ermittlung der BGF nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen.

Nicht zur BGF gehören z. B. Flächen von Spitzböden und Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten Decken.
Die anrechenbare Fläche ist abhängig von der Ausbaustufe von Dachgeschossen. Bei Gebäuden mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach ist auf Grund der Dachkonstruktion eine Dachgeschossnutzung nicht möglich, sodass eine Anrechnung der Grundfläche des Dachgeschosses bei der Berechnung der BGF nicht vorzunehmen ist.

Quellen
Sachwertrichtlinie 4.1.1.4
DIN 277


Garage: Hinweise zur Auswahl/Eingabe
Wenn gewünscht, können Sie hier die Bruttogrundfläche und Kosten einer Garage, grundet auf volle Quadratmeter bzw. Euro, eingeben (z.B. BGF: 40, Kosten: 250).

Allgemeine Informationen
Kostenbeispiele: Einzelgarage 245-780€/m²; Tiefgaragen 560-850€/m².
Wenn die Kosten der Garage identisch mit den Kosten des Hauptgebäudes sind bzw. Gebäude und Garage eine Einheit bilden, dann können die Felder "Kosten" und "BGF" an dieser Stelle leer (Null) gelassen werden. Die BGF der Garage kann dann im Feld "Bruttogrundfläche" zur BGF des Hauptgebäudes addiert werden.
Der Wert der Garage kann auch als Zeitwert in Schritt 3 berücksichtigt werden. In diesem Fall die Felder "BGF" und "Kosten" leer bzw. Null lassen.

Quellen
Sachwertrichtlinie Anlage 1 Nr. 14
BGF:
Kosten:


Zur Ertragswertberechnung... Zur Berechnung von Wohnungsrechten...
Zur Sachwertberechnung (NHK2000)... Zur Abzinsungs-Berechnung...

Mit dem richtigen Sachverständigen klappt`s besser...von Anfang an!
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